Quatorze mois après la décision controversée de la Commission de protection du territoire agricole du Québec qui a autorisé en 2025 l’exclusion de 26,22 hectares de la zone agricole pour permettre le développement du projet Espace 610, le registre foncier prend acte. Deux servitudes signées entre Maître Sport inc. et la Ville de Sherbrooke ont été inscrites à la circonscription foncière de Sherbrooke durant la semaine du 20 au 24 avril 2026. Première trace concrète, au registre, de la phase d’aménagement du projet de 4,3 millions de pieds carrés à l’intersection de l’autoroute 610 et de la 12e Avenue Nord, dans le secteur Fleurimont.
Le contenu des actes signés cette semaine
Les actes 30 250 457 et 30 250 458, signés le 23 avril 2026 devant Me Claude Descoteaux, notaire à Sherbrooke, créent deux servitudes réelles et perpétuelles sur le lot 1 625 723. La première, d’une superficie de 1 550 mètres carrés, autorise la Ville à installer, opérer, inspecter et entretenir des conduites d’aqueduc et d’égout sur la propriété, ainsi qu’un droit de passage. La seconde ajoute une servitude d’égout supplémentaire de 85 mètres carrés en bordure de l’autoroute Louis-Bilodeau. La considération totale versée par la Ville à Maître Sport inc. atteint 3 300 dollars, plus taxes. Les frais d’arpentage et juridiques sont à la charge de la Ville.
Les plans techniques joints aux actes ont été préparés par l’arpenteure-géomètre Isabelle Marcil dès avril 2022, soit près de trois ans avant l’autorisation de la Commission. La Ville a signé les actes le 19 juin 2025 par l’entremise du greffier-adjoint Me Pierre Charette, quelques mois après la décision favorable de la CPTAQ. Maître Sport inc. était représentée à la signature par Guillaume Roy, agissant pour Charles Custeau, président de la société.
La société propriétaire du lot principal
Maître Sport inc., dont le siège social est au 809 rue de l’Ontario à Sherbrooke, fait partie du Groupe Custeau, établi à Sherbrooke depuis plus de 40 ans. La société actuelle résulte d’une fusion corporative au 1er janvier 2024 regroupant plusieurs entités du groupe sous une même bannière. Elle est dirigée par Charles Custeau, président, et Philippe Custeau, vice-président, qui en sont également les bénéficiaires ultimes. Le lot principal du projet a été acquis par une entité du groupe en juillet 2019 auprès d’un particulier. La Tribune rapportait en 2024 un montant d’acquisition de 150 000 dollars pour cette transaction initiale. Le Groupe Custeau est notamment responsable d’autres développements connus dans la région, dont le Domaine Longchamp à Brompton et la requalification du Couvent Marguerite-Bourgeois.
Un projet déjà débattu
Le dossier d’Espace 610 a été l’objet de débats publics importants. La superficie en cause avait été incluse dans la zone agricole en 1981 alors qu’elle était cultivée par un producteur laitier, contraint de vendre une partie de ses terres au ministère des Transports trois ans plus tard pour permettre le prolongement de l’autoroute 610. La Ville plaidait que cette intervention avait confirmé la vocation urbaine du lot. La Fédération de l’UPA-Estrie et la conseillère municipale Geneviève La Roche, présidente de la commission de l’aménagement du territoire de la Ville, étaient toutefois réfractaires à la demande de dézonage. La Commission a tranché en faveur de l’exclusion en 2025, après avoir d’abord émis une orientation préliminaire défavorable en mai 2023. Pour expliquer son revirement, la CPTAQ s’est appuyée sur les contraintes physiques du terrain et son environnement déjà fortement urbanisé, incluant la proximité du parc scientifique de Sherbrooke et de conduites municipales existantes. La Tribune rapportait par ailleurs en octobre 2025 que la Ville a été soumise à une ordonnance de la CPTAQ pour ne pas avoir respecté plusieurs directives sur un autre lot du même secteur, ce qui ajoute une couche de tension au dossier.
Pression du crédit alternatif
Au-delà du dossier d’Espace 610, deux autres tendances ressortent du registre cette semaine. Trois actes inscrits coup sur coup impliquent Fairstone Financière inc., un prêteur du marché du crédit non conforme. Deux nouvelles hypothèques résidentielles ont été inscrites les 20 et 22 avril. Le 24 avril, le même prêteur a fait inscrire un préavis d’exercice de droit hypothécaire pour prise en paiement, dont l’acte notarié révèle un taux d’intérêt de 24,69 pour cent sur la créance principale. La concentration de trois interventions du même prêteur en cinq jours dans une seule circonscription illustre la pression continue du crédit alternatif sur certains ménages de la région.
Refinancement de villégiature à Orford
Sur le plan de l’investissement non-résident, deux unités contiguës d’un complexe de copropriété verticale au 4940 chemin du Parc à Orford ont fait l’objet d’un refinancement coordonné le 20 avril. Les actes 30 239 356 et 30 239 358, signés devant Me Nicolas Viens à Magog, totalisent 526 628 dollars de garanties hypothécaires consenties par la Caisse populaire Desjardins de Sept-Îles à un investisseur de la Côte-Nord et à une société par actions montérégienne liée. Il s’agit d’un schéma typique de copropriété récréotouristique détenue par des investisseurs non-résidents, financée par des institutions financières situées hors du territoire local. Un seul dossier suffit à illustrer cette dispersion géographique : un bien situé à Orford, un investisseur basé à Sept-Îles, une société enregistrée à Beloeil, un notaire à Magog, et une caisse prêteuse également établie à Sept-Îles.
Portrait de la semaine au registre
La circonscription foncière de Sherbrooke a vu 200 transactions analysées sur un total de 240 inscrites au registre cette semaine. La répartition montre 129 hypothèques, 50 ventes, six déclarations de transmission successorale, et une variété d’actes plus rares incluant servitudes, cessions d’immeuble, donations et préavis d’exercice. Le volume des successions est notable : six dossiers en cinq jours témoignent du transfert intergénérationnel continu du patrimoine foncier dans la circonscription.
Calcul des droits de mutation et limites de la circonscription
Les droits de mutation sont calculés selon le barème provincial standard 2026, soit 0,5 pour cent jusqu’à 62 900 dollars, 1 pour cent entre 62 901 et 315 000 dollars, et 1,5 pour cent au-delà. Certaines municipalités appliquent un taux supplémentaire pouvant aller jusqu’à 3 pour cent sur les montants dépassant 500 000 dollars. Le montant exact est confirmé par le notaire au moment de la transaction. La circonscription foncière de Sherbrooke ne correspond pas exactement aux limites de la ville. Elle inclut des municipalités voisines comme Compton, Coaticook, Magog et Orford. Les droits de mutation sont distribués entre toutes les municipalités concernées, pas uniquement à la ville principale.
Sources:
- Acte de servitude d’aqueduc et d’égout numéro 30 250 457, Me Claude Descoteaux notaire, 23 avril 2026.
- Acte de servitude d’égout numéro 30 250 458, Me Claude Descoteaux notaire, 23 avril 2026.
- Acte de garantie hypothécaire numéro 30 239 356, Me Nicolas Viens notaire, 20 avril 2026.
- Acte de garantie hypothécaire numéro 30 239 358, Me Nicolas Viens notaire, 20 avril 2026.
- Préavis d’exercice de droit hypothécaire numéro 30 252 366, déposé le 24 avril 2026.
- Registre des entreprises du Québec, fiche de Maître Sport inc., numéro 1179373551.
- Décision rendue par la Commission de protection du territoire agricole du Québec en 2025 concernant l’exclusion d’une partie de la zone agricole pour le projet Espace 610.
- Site officiel du Groupe Custeau, page du projet Espace 610 Fleurimont, groupecusteau.com.
- La Tribune, articles publiés en août 2024, février 2025 et octobre 2025 sur le dossier d’Espace 610 et les démarches devant la CPTAQ.
- Registre foncier du Québec, ensemble des données mentionnées dans cet article étant des données publiques.
Les données utilisées dans cette chronique proviennent de sources publiques, incluant le registre foncier du Québec. Les analyses et interprétations proposées visent uniquement à illustrer certaines dynamiques du marché immobilier et ne doivent pas être interprétées comme des affirmations concernant les intentions, la situation financière ou les activités des individus ou organisations mentionnés.
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Simon Perras, diplômé en programmation-analyse et en conseil en sécurité financière. Ancien conseiller chez Desjardins et ex-courtier hypothécaire indépendant, il s’est spécialisé dans les stratégies de financement à impact fiscal et l’analyse des enjeux économiques, financiers et hypothécaires. À travers ses chroniques, il propose un regard terrain sur les politiques publiques et leurs répercussions concrètes sur les citoyens.