SHERBROOKE — J’ai regardé le reportage d’Enquête sur les influenceurs immobiliers jusqu’au bout. C’est dur à écouter, et ça doit l’être. Mais en éteignant la télé, une question m’est restée : est-ce vraiment l’immobilier, le problème? Ou est-ce simplement l’humain, partout où il peut tirer un avantage d’un autre humain?
Ce qu’Enquête a montré
Le reportage s’appelle Portes à tout prix. Il a été diffusé le jeudi 22 octobre 2026 à ICI TÉLÉ, puis repris le dimanche 25 octobre sur ICI RDI.
Une journaliste s’est inscrite, sous un faux prénom, à une formation d’influenceur immobilier à 3 500 $. Selon Radio-Canada, la méthode enseignée est simple. On achète un immeuble vétuste à bas prix, puis on hausse les loyers de 30 % au minimum, idéalement de 50 %, voire de 100 %.
Pour y arriver, on convainc les locataires que c’est le prix du marché, ou que des travaux l’exigent. Ou alors, on attend qu’ils partent d’eux-mêmes. Autre tactique décrite : convertir l’immeuble au chauffage électrique, pour que la facture passe au locataire.
C’est quoi, la règle du 180 $?
Un immeuble à logements se vend selon ce qu’il rapporte. Selon Radio-Canada, chaque dollar ajouté au loyer ajoute 180 $ à la valeur de l’immeuble. Plus de valeur, c’est plus de financement possible pour acheter le prochain immeuble. C’est le moteur de toute la stratégie.
Exemple : la hausse demandée à Victoriaville était de 351 $ par mois. Avec ce ratio, ça représente environ 63 180 $ de valeur de plus, pour un seul logement (calcul mch.wtf).
Victoriaville, rue par rue
Selon Mon Victo, qui reprend les informations d’Enquête, un propriétaire a acquis 36 logements à Victoriaville à l’automne 2025. Il a cogné à chaque porte pour faire signer un nouveau bail avec une hausse de 51 %.
Concrètement : 351 $ de plus par mois, pour des locataires qui payaient environ 700 $, chauffage inclus. Souvent des gens âgés, installés là depuis des décennies. Le propriétaire a finalement annulé presque tous ces baux au printemps 2026.
Sur une autre rue de la ville, un autre propriétaire avait engagé une firme pour « optimiser » ses logements. En 2023, des locataires ont reçu un avis de hausse de 74 %. La firme touchait 1 000 $ chaque fois qu’un locataire acceptait. Le propriétaire dit avoir mis fin à cette relation d’affaires.
Le détail le plus troublant n’est pas là. Selon Radio-Canada, ces pratiques sont tout à fait légales au Québec. Ici, contrairement à l’Ontario, c’est au locataire de prouver qu’une hausse est abusive.
Même les propriétaires organisés ont réagi. Au micro du 98.5, le porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) a résumé : « C’est abject, c’est intolérable, c’est inacceptable. »
Le restaurant, l’épicerie et le chandail
Maintenant, prenons du recul. Pas pour excuser, mais pour regarder la chaîne au complet.
Prends un restaurant. Le propriétaire calcule son coût de nourriture, sa main-d’œuvre, son loyer, son équipement. Puis il ajoute un profit par-dessus. Techniquement, il fait payer à son client plus que ce que l’assiette lui coûte.
Est-ce qu’il abuse? Il prend un risque que personne d’autre ne veut prendre. Ce risque-là exige un profit, sinon personne n’ouvrirait de restaurant. Et comme tout bon administrateur, il ne fixe pas son prix selon un rendement juste. Il le fixe selon ce que le client est prêt à payer.
L’épicier fait pareil. Il tire un profit de la nourriture qu’il nous vend. Ses employés arrivent parfois en retard, certains volent, et il doit les garder faute de main-d’œuvre. Ces pertes, il les calcule et il les refile à la caisse. À nous.
Et nos vêtements pas chers? On sait qu’ils sont cousus ailleurs, par des gens qui n’auront jamais les moyens de se les acheter. On le sait, on achète quand même, et on ne pose pas de questions. Ça aussi, c’est profiter de quelqu’un.
L’assurance qui rassure plus qu’elle ne protège
Il y a une autre forme de profit, plus discrète : celle des systèmes qu’on nous impose pour nous protéger. Au Québec, un acheteur de maison neuve est couvert par un plan de garantie obligatoire. Sur papier, c’est rassurant.
C’est quoi, le plan de garantie des maisons neuves?
C’est une protection obligatoire, payée à l’achat, qui intervient quand le constructeur ne règle pas un problème ou fait faillite. Elle a des plafonds. Ce qui dépasse le plafond, c’est l’acheteur qui le perd.
Exemple : un acheteur qui a versé 220 000 $ d’acompte à un constructeur en faillite récupère au mieux 50 000 $. Il lui manque 170 000 $ (calcul mch.wtf).
Cet exemple n’est pas inventé. Le constructeur lavallois Bel-Habitat a fait faillite le lundi 28 juin 2021. Le plan obligatoire limite le remboursement des acomptes à 50 000 $. Selon un acheteur cité par le Courrier Laval, au moins 66 familles avaient versé plus de 100 000 $ chacune, en moyenne 220 000 $.
Trois-Rivières et la pyrrhotite
Dans la région de Trois-Rivières, des centaines de fondations se sont effritées à cause de la pyrrhotite, un minéral présent dans le béton. Le jugement de la Cour d’appel touchait 832 bâtiments construits entre 2003 et 2008.
En première instance, la Cour supérieure avait condamné les responsables à payer près de 200 millions de dollars. La Cour d’appel a confirmé l’essentiel le lundi 6 avril 2020, dans 68 décisions unanimes. Parmi ceux qui réclamaient : deux administrateurs de plans de garantie, celui de l’APCHQ et Qualité Habitation.
Ce qui est arrivé à ces plans dit tout. Selon la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), le plan des maisons neuves de l’APCHQ est sous administration provisoire depuis le mercredi 19 juin 2013. Un nouvel organisme unique a pris la relève pour les nouvelles maisons le jeudi 1er janvier 2015.
Deux anciens plans, qui n’émettent plus aucun certificat, affichent encore un trou au 31 décembre 2024. Il manque 33 454 648 $ à La Garantie Habitation du Québec et 18 786 982 $ à La Garantie Abritat. Une garantie qui ne peut plus garantir, c’est de la poudre aux yeux qu’on a payée.
L’incompétence qu’on paie tous
Je travaille dans le financement immobilier depuis plus de vingt ans. Notaires, avocats, fiscalistes, employés d’institutions financières : j’en ai vu de très bons. J’en ai vu beaucoup plus qui n’avaient jamais cherché à comprendre ce qu’ils faisaient.
Quand l’erreur sort, la réponse est souvent la même : « C’est la compagnie qui m’a dit de faire ça. » Métro, boulot, dodo. L’employeur le sait. Il doit quand même payer le salaire, et il refile la facture au client, en toute connaissance de cause.
Ce n’est pas un crime. Mais c’est, encore une fois, un humain qui profite d’un autre humain. Simplement de façon moins visible qu’un propriétaire qui cogne à une porte avec un bail à 51 %.
Le maillon qu’on oublie : l’acheteur
On parle des vendeurs. On parle rarement de ceux qui achètent. Pendant la pandémie, une foule d’acheteurs ont surenchéri sur des maisons qu’ils auraient pu laisser passer. Ils auraient pu attendre, rester locataires, respirer.
Ils ne l’ont pas fait, parce que ce sont des humains. Et les prix ont suivi. Les influenceurs d’Enquête n’ont rien inventé : ils vendent une recette à des gens qui la veulent, et qui la paient 3 500 $.
Tous les formateurs en immobilier ne sont pas croches. Mais un modèle qui récompense la hausse de loyer la plus rapide attirera toujours ceux qui frappent le plus fort.
Alors, on fait quoi?
On arrête de faire semblant. Le capitalisme repose sur le profit, et le profit repose sur quelqu’un qui paie un peu plus que ce que ça coûte. Le restaurateur, l’épicier, l’employé, l’assureur et l’acheteur pressé jouent tous le même jeu.
La différence entre un profit et un abus, ce n’est pas la morale de chacun. C’est la limite. Et quand un marché vise volontairement des gens âgés qui ont peur, la limite ne peut pas dépendre de leur courage à se défendre seuls.
Le reportage montre des pratiques légales. C’est là que se trouve le vrai sujet. Tant que le fardeau de la preuve reposera sur la personne la plus vulnérable du bail, on continuera de s’indigner un jeudi soir, puis de passer à autre chose.
Note éditoriale: Ce texte est une chronique d’opinion. Les propos et analyses présentés sont ceux de l’auteur et n’engagent pas le Journal de Sherbrooke.
Sources :
- [1] Centre de presse de Radio-Canada — « Portes à tout prix – Enquête sur des stratagèmes immobiliers qui contribuent à la crise du logement au Québec » — 19 octobre 2026
- [2] Mon Victo — « Des propriétaires immobiliers de Victoriaville ciblés par un reportage de Radio-Canada » — 23 octobre 2026
- [3] 98.5 — « Investisseurs immobiliers agressifs: «C’est abject et inacceptable» » — 23 octobre 2026
- [4] Régie du bâtiment du Québec — « Informations sur les administrateurs » — page consultée le 26 octobre 2026
- [5] McCarthy Tétrault — « The pyrrhotite case: an important victory for Raymond Chabot administrateur provisoire inc. before the Court of Appeal » — 23 novembre 2020
- [6] CTV News Montréal (Courrier Laval, Initiative de journalisme local) — « Laval police investigate after homebuyers lose millions when real estate developer goes bankrupt » — publié en français le 9 juillet 2021
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Simon Perras, diplômé en programmation-analyse et en conseil en sécurité financière. Ancien conseiller chez Desjardins et ex-courtier hypothécaire indépendant, il s’est spécialisé dans les stratégies de financement à impact fiscal et l’analyse des enjeux économiques, financiers et hypothécaires. À travers ses chroniques, il propose un regard terrain sur les politiques publiques et leurs répercussions concrètes sur les citoyens.
