Il y a des immeubles qui portent une histoire plus lourde que leur valeur foncière. Le 93, rue Wellington Nord, en plein cœur du centre-ville de Sherbrooke, est l’un d’eux. Immeuble patrimonial de classe 3, impossible à démolir, soumis à des règles d’intégration architecturale strictes, il traverse depuis vingt-sept ans une chaîne de propriétaires sous le regard d’une obligation juridique permanente que personne ne semble vérifier. L’auteur de ces lignes s’est rendu sur place au début avril 2026. Cette plaque, aujourd’hui, n’est plus là. Et ce simple constat ouvre des questions qui dépassent largement la façade.
Un don de 1997 avec une condition permanente
En 1997, la Banque de Montréal cède l’immeuble à la Ville de Sherbrooke par donation. Une seule obligation, inscrite au registre foncier et transmise à chaque propriétaire successif depuis lors : maintenir en permanence une plaque soulignant ce don. Ce n’est pas une clause symbolique. C’est une charge réelle, juridiquement opposable, qui suit l’immeuble peu importe qui en est propriétaire et qui s’impose à chaque acheteur dans chacun des actes notariés subséquents.
La même année, la Ville revend l’immeuble à Pro-Gestion Estrie, un organisme sans but lucratif, mais en conservant au registre foncier une prohibition d’aliéner. Autrement dit, la Ville se réservait le pouvoir de bloquer toute transaction future. On peut y voir une volonté de préserver la vocation publique ou communautaire du bâtiment pour les décennies à venir.
Un transfert gratuit entre organismes en 2014
En décembre 2014, Pro-Gestion Estrie donne gratuitement l’immeuble à la Maison de l’Entrepreneuriat de l’Estrie. La contrepartie est de zéro dollar. La base d’imposition pour les droits de mutation est établie à 417 871 $, mais l’opération est exonérée en vertu de la loi, les deux organismes partageant plus de 90 pour cent de leurs membres. Fait notable : la même personne, Ginette Desforges, représente les deux organismes à l’acte notarié, donateur et donataire assis de chaque côté de la même table.
La Maison de l’Entrepreneuriat s’installe. Son siège social devient le 93 Wellington Nord. Elle opère l’immeuble comme espace de co-working et de développement entrepreneurial pendant plusieurs années. La prohibition d’aliéner de la Ville reste inscrite au registre. La charge de la plaque aussi.
La levée du verrou municipal en 2022
Pour que la transaction suivante puisse se réaliser, la prohibition d’aliéner doit être radiée. Elle l’est. Les circonstances exactes de cette radiation, les conditions négociées avec la Ville ou les engagements obtenus en contrepartie ne figurent pas dans les actes analysés ici. Mais la disparition du verrou municipal est le signal d’un changement de régime pour l’immeuble.
En août 2022, la Maison de l’Entrepreneuriat vend à Immeuble Homans inc. pour 800 000 $. La vente se fait sans garantie légale de qualité, l’acheteur prenant l’immeuble tel quel, à ses risques et périls. Toutes les contraintes suivent : statut patrimonial, zone de glissement de terrain, servitudes multiples, obligation de la plaque Banque de Montréal.
Un organisme qui avait reçu gratuitement un immeuble dont la valeur déclarée était de 417 871 $ en 2014 le vend 800 000 $ à un investisseur privé huit ans plus tard. C’est son droit. C’est peut-être même une nécessité financière. Mais la vocation communautaire pour laquelle la prohibition d’aliéner avait possiblement été maintenue disparaît avec la radiation.
Le flip de onze mois en 2023
Exactement onze mois après son acquisition, Immeuble Homans inc. revend l’immeuble pour 1 125 000 $ à 9494-1259 Québec inc., une société par actions constituée le 28 juin 2023, soit vingt-huit jours avant la signature de l’acte de vente. Le siège de cette nouvelle entité est alors déclaré au 923, avenue Dunlop, à Montréal. Elle est représentée à l’acte par Mann Vergan, secrétaire-trésorier, alors que le président inscrit au registre des entreprises est Tian-Xin Zhang.
Le profit brut réalisé par Homans en onze mois avoisine 325 000 $. Sans démolition possible. Sans modification extérieure autorisée sans approbation municipale. Dans une zone à risque de glissement de terrain. Sur un immeuble vendu initialement sans garantie légale.
Ce profit n’est pas illégal. Il reflète soit une expertise dans le repositionnement d’actifs patrimoniaux complexes, soit une dynamique spéculative dans laquelle la valeur d’échange d’un immeuble dépasse largement sa valeur d’usage réelle dans un contexte aussi contraint.
Qui se cache derrière la société acheteuse
L’état de renseignements public au Registre des entreprises du Québec, consulté en avril 2026, livre un portrait précis de la société. Tian-Xin Zhang y figure comme actionnaire majoritaire détenant plus de 75 pour cent des droits de vote, cumulant simultanément les rôles de président, secrétaire, trésorier et bénéficiaire ultime. Son adresse déclarée au registre est 4 Passage Bull’s Head Flat A, à Londres, code postal EC3V 1LU. Ce code postal correspond à la City of London, le quartier financier londonien, à quelques pas de la Banque d’Angleterre et du London Stock Exchange. L’adresse précise se trouve dans le secteur du Leadenhall Market, une galerie marchande historique où cohabitent commerces au rez-de-chaussée et petits bureaux ou logements à l’étage. L’utilisation d’une adresse de la City comme domiciliation virtuelle est une pratique légale et courante pour des sociétés étrangères cherchant à se doter d’une image associée à ce quartier financier. Déclarer une telle adresse au Registre des entreprises du Québec est parfaitement conforme à la loi.
Au moment de la constitution de la société, en juin 2023, Mann Vergan occupait les postes de secrétaire-trésorier depuis l’adresse montréalaise déclarée. En novembre 2024, il est retiré des officiers de la société. Zhang cumule alors seul l’ensemble des fonctions. La société ne déclare aucun salarié au Québec, aucun établissement opérationnel, et son activité inscrite est celle d’exploitant de bâtiments non résidentiels. Son seul actif connu au Québec demeure le 93 Wellington Nord.
Le cadre légal fédéral et ce qu’il n’atteint pas
La question se pose naturellement. Un étranger peut-il posséder un immeuble au Canada. La réponse dépend du type d’immeuble. Depuis le 1er janvier 2023, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens empêche les étrangers non-résidents, incluant les sociétés qu’ils contrôlent, d’acheter des immeubles résidentiels au Canada jusqu’en janvier 2027. La loi vise explicitement la spéculation étrangère sur le marché du logement.
Elle ne s’applique qu’au résidentiel. Le 93 Wellington Nord est un immeuble commercial non résidentiel. Les deux actes de vente qui le concernent confirment cette qualification : TPS et TVQ applicables à la transaction, aucune partie occupée à titre résidentiel. L’immeuble tombe entièrement hors du champ d’application de la loi fédérale. Un investisseur étranger ne peut pas acheter un condominium à Sherbrooke aujourd’hui. Il peut parfaitement acheter un immeuble commercial patrimonial en plein cœur de la Wellington Nord et le gérer à distance. Ce n’est pas une faille, c’est un choix législatif. Le commercial est resté ouvert.
Il faut aussi préciser ce qui n’est pas public et qui ne peut donc pas être affirmé. Le statut de résidence fiscale de Tian-Xin Zhang au Canada, sa citoyenneté, ses déclarations fiscales personnelles ne figurent dans aucun registre public. Ce que les registres publics confirment se limite à son adresse déclarée au Royaume-Uni. Le reste appartient au domaine de la vie privée protégée.
Les hypothèques légales du fisc apparaissent en 2025
Deux inscriptions nouvelles apparaissent au registre foncier directement sur le 93 Wellington Nord en 2025. Le 8 avril 2025, Revenu Québec inscrit une hypothèque légale de 119 062,63 $ pour une TVQ impayée couvrant la période du 1er juillet au 30 septembre 2023. Le 14 mai 2025, l’Agence du revenu du Canada inscrit à son tour une hypothèque légale de 59 764,97 $ pour une TPS impayée portant sur les mêmes mois de 2023 ainsi que sur le dernier trimestre de 2024. Les deux avis désignent 9494-1259 Québec inc. comme débiteur, avec son adresse montréalaise.
Le total des créances fiscales gouvernementales inscrites sur le bâtiment dépasse 178 800 $. La période visée par les deux premières inscriptions correspond exactement au trimestre d’achat de l’immeuble. Dans l’acte de vente de juillet 2023, Zhang avait pourtant fait déclarer ses numéros TPS et TVQ et s’était engagé à percevoir et remettre les taxes applicables aux transactions subséquentes. Ces taxes n’ont pas été remises, ou pas complètement.
Ces hypothèques légales sont publiques et opposables à tout acheteur éventuel. Elles bloquent toute vente propre tant qu’elles ne sont pas radiées. La responsabilité juridique vise la société, non l’actionnaire personnellement. C’est le voile corporatif qui protège Zhang des créances de sa société, sauf démonstration d’une faute personnelle, d’une fraude ou d’un abus qui justifierait de percer ce voile, procédure judiciaire longue et exigeante.
Le portrait financier aujourd’hui
La société londonienne remet l’immeuble en vente environ vingt mois après l’avoir acheté, à 1 280 000 $ plus TPS et TVQ. Son coût d’acquisition total, taxes comprises, avoisinait 1 293 000 $. Avant même de tenir compte des commissions immobilières, des droits de mutation à venir ou des intérêts qui continuent à courir sur les créances fiscales, la société devra rembourser les quelque 178 800 $ d’hypothèques légales du fisc à même le produit de la vente. Le produit net estimé pour le vendeur, si l’immeuble trouve preneur au prix demandé, se situerait autour de 1 100 000 $, soit sensiblement moins que le prix payé à l’acquisition.
L’investisseur qui devait faire un profit en revendant l’immeuble vingt mois plus tard se retrouve en position de vente à perte, avec le fisc comme créancier prioritaire inscrit au titre.
La plaque qui n’est plus là
Et au milieu de tout cela, il y a cette obligation de 1997 qui n’a jamais cessé d’exister. Visite faite sur les lieux au début avril 2026, au 93 Wellington Nord, il n’y a aucune plaque sur l’immeuble soulignant le don de la Banque de Montréal à la Ville de Sherbrooke. Ni sur la façade, ni dans l’entrée visible depuis la rue, ni sur un panneau extérieur adjacent. L’obligation existe pourtant dans chacun des actes notariés depuis vingt-sept ans, transmise quatre fois de vendeur à acheteur, incluse dans la description du titre que chaque notaire instrumentant a eue sous les yeux.
Les conséquences possibles d’une charge non respectée
La Ville de Sherbrooke, à qui l’obligation avait été consentie par la Banque de Montréal en 1997, pourrait théoriquement demander l’exécution de la charge, y compris par recours judiciaire si nécessaire. La Banque de Montréal, donateur original, pourrait également, selon l’analyse qu’en feraient ses propres avocats, invoquer l’inexécution de la charge pour demander la révocation de la donation originale. Le Code civil du Québec, à ses articles 1836 et suivants, prévoit cette possibilité dans les cas où le donataire ne respecte pas les charges attachées à la donation. La révocation ne rétablirait pas automatiquement le titre en faveur de la Banque de Montréal pour un immeuble qui a changé de mains plusieurs fois depuis, mais elle ouvrirait un contentieux dont l’issue serait à déterminer devant les tribunaux, avec des implications pour tous les maillons successifs de la chaîne.
Un prêteur hypothécaire diligent qui envisagerait de financer l’acquisition de l’immeuble fait normalement vérifier la chaîne des titres par son notaire. Une charge réelle inscrite, visiblement non exécutée sur le terrain, est le genre d’irrégularité qui peut conduire un prêteur à exiger des garanties supplémentaires, à imposer la remise en état de la situation comme condition préalable au financement, ou dans certains cas à refuser de financer l’acquisition. Un acheteur sérieux posera lui aussi la question à son propre notaire. L’obligation de la plaque n’est pas un détail ornemental. C’est une charge qui voyage avec l’immeuble et qui finira par devoir être traitée, d’une manière ou d’une autre, par quelqu’un.
La question qui se pose alors à la Ville de Sherbrooke, qui avait reçu ce don il y a vingt-sept ans avec cette unique condition, est double. D’abord, a-t-elle été informée de l’absence de la plaque ?. Ensuite, si oui, a-t-elle entrepris quelque démarche que ce soit auprès des propriétaires successifs pour faire respecter la charge dont elle est, de par l’acte originel de 1997, la bénéficiaire initiale.
Ce que l’ensemble du dossier révèle
Le 93 Wellington Nord n’est pas un cas de fraude prouvée ni de mauvaise gestion démontrée. C’est le portrait d’un immeuble qui a traversé plusieurs couches de protection publique, une donation avec conditions, une prohibition d’aliéner municipale, deux décennies de tenure communautaire, avant d’entrer dans un cycle de valorisation privée accélérée, puis dans une phase de détérioration financière visible aux registres publics.
Ce cycle pose des questions qui dépassent cet immeuble spécifique. Quand une prohibition d’aliéner est radiée pour permettre une entrée privée, la Ville obtient-elle des engagements sur la vocation future du bâtiment, et ces engagements sont-ils documentés publiquement. Quand une charge réelle de vingt-sept ans n’est visiblement plus respectée sur le terrain, y a-t-il un mécanisme municipal de vérification, ou la charge existe-t-elle uniquement sur papier. Quand un immeuble patrimonial du centre-ville est acheté comptant par une société constituée vingt-huit jours avant la transaction, sans financement bancaire canadien et donc sans vérification de conformité bancaire des fonds, est-ce que les notaires et les autres professionnels qui interviennent dans la transaction exercent les obligations de déclaration prévues par les règles canadiennes en matière de lutte contre le recyclage des produits de la criminalité. La question se pose, sans qu’il soit ici permis d’y répondre, faute d’éléments publics qui permettraient de trancher.
Ces questions n’ont pas de réponse dans les actes notariés. Elles n’apparaîtront pas non plus dans la fiche Centris. Elles méritent peut-être d’être posées à ceux qui ont accordé la radiation, à ceux qui ont instrumenté les ventes successives, et à ceux qui, à l’hôtel de ville, gardent quelque part la mémoire d’un don fait en 1997 avec une seule condition qui semble, aujourd’hui, avoir été oubliée.
En attendant, le bâtiment est à vendre. Le fisc a sa créance inscrite dessus. La plaque n’est plus là. Et l’histoire se poursuit.
Les informations contenues dans cet article sont tirées d’actes publics inscrits au registre foncier de la circonscription foncière de Sherbrooke, soit les numéros 21 257 853, 27 526 772, 28 182 861, 29 358 207 et 29 438 915, de la fiche publique Centris numéro 28510133, de l’état de renseignements public au Registre des entreprises du Québec pour le NEQ 1178868676, ainsi que d’une visite sur les lieux effectuée au début du mois d’avril 2026.
Note éditoriale: Ce texte est une chronique d’opinion. Les propos et analyses présentés sont ceux de l’auteur et n’engagent pas le Journal de Sherbrooke.
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Simon Perras, diplômé en programmation-analyse et en conseil en sécurité financière. Ancien conseiller chez Desjardins et ex-courtier hypothécaire indépendant, il s’est spécialisé dans les stratégies de financement à impact fiscal et l’analyse des enjeux économiques, financiers et hypothécaires. À travers ses chroniques, il propose un regard terrain sur les politiques publiques et leurs répercussions concrètes sur les citoyens.