QUÉBEC — À la suite d’un reportage troublant de l’émission Enquête, diffusé jeudi soir sur les ondes de Radio-Canada, la porte-parole de Québec solidaire, Ruba Ghazal, réclame une intervention urgente du gouvernement pour freiner les pratiques de certains spéculateurs immobiliers. Des investisseurs, parfois devenus influenceurs sur les réseaux sociaux, sont accusés d’exercer des pressions sur leurs locataires afin de les pousser à quitter leur logement ou à accepter d’importantes hausses de loyer. Des pratiques qui touchent notamment des personnes âgées et des ménages vulnérables, et qui contribueraient à la disparition de logements abordables.
« C’est un reportage révoltant. On y voit des personnes âgées poussées à quitter le logement qu’elles habitent depuis 30 ans, et d’autres qui songent à dormir sous une tente, parce qu’elles ne peuvent plus absorber les hausses de loyer », a dénoncé Ruba Ghazal dans un communiqué publié vendredi.
Des spéculateurs qui enseignent leurs méthodes
Intitulé Portes à tout prix, le reportage de la journaliste Pasquale Turbide et de la réalisatrice Daphnée Hacker-B. s’intéresse à un phénomène relativement récent : celui des influenceurs immobiliers qui proposent des formations pour apprendre à s’enrichir grâce à l’acquisition d’immeubles locatifs. Certains présentent leurs stratégies sur les réseaux sociaux, promettant à leurs abonnés de bâtir rapidement un important patrimoine immobilier. Pour les locataires des immeubles concernés, les conséquences peuvent toutefois être beaucoup moins réjouissantes.
Pour comprendre le fonctionnement de cette industrie, la journaliste s’est notamment inscrite sous un nom d’emprunt à une formation coûtant 3 500 $. Elle a ensuite demandé à son formateur de l’accompagner dans l’acquisition d’un immeuble. L’enquête révèle des stratégies visant à acheter des propriétés à bas prix, souvent vieillissantes, pour en augmenter rapidement la rentabilité.
Dans les exemples présentés par l’émission, les investisseurs cherchent à augmenter les loyers d’au moins 30 %, parfois de 50 %, voire de 100 %. L’objectif consiste notamment à convaincre les occupants d’accepter des augmentations importantes, ou à obtenir leur départ pour relouer les logements à un prix supérieur. Le remplacement d’un système de chauffage par des installations électriques, permettant de transférer certaines dépenses énergétiques aux locataires, fait également partie des stratégies évoquées.
Quand le logement devient un outil de spéculation
Le principe financier derrière ces stratégies est relativement simple. Lorsqu’un immeuble génère davantage de revenus locatifs, sa valeur marchande peut elle aussi augmenter, ce qui permet à son propriétaire de réaliser un profit à la revente ou d’obtenir du financement pour acquérir d’autres immeubles. Dans cette logique, chaque hausse de loyer peut devenir un moyen d’accroître la valeur du patrimoine de l’investisseur.
Le problème survient lorsque cette recherche de rentabilité se fait au détriment des personnes qui habitent les logements. Des locataires établis depuis plusieurs décennies peuvent se retrouver devant des demandes d’augmentation difficiles à absorber ou subir des pressions pour partir. Les personnes âgées, celles qui vivent avec un handicap ou qui connaissent des difficultés financières peuvent être particulièrement vulnérables à ces méthodes.
Le phénomène ne se limiterait d’ailleurs pas à Montréal. L’enquête s’intéresse également à des situations observées dans des villes de taille moyenne, notamment à Victoriaville et à Saint-Georges de Beauce. Une réalité qui rappelle que la spéculation immobilière peut aussi toucher les marchés régionaux, où les possibilités de relogement à prix abordable demeurent limitées.
Ruba Ghazal dénonce un manque de contrôle
Pour la cheffe parlementaire de Québec solidaire, les situations révélées par l’émission démontrent les failles des mécanismes actuels de protection des locataires. Elle estime que certains investisseurs profitent de la méconnaissance des droits des occupants et de leur réticence à entreprendre des démarches judiciaires. Même lorsqu’un recours existe, plusieurs personnes peuvent préférer accepter une situation désavantageuse plutôt que de risquer un conflit avec leur propriétaire.
« Tout ça, ce sont les conséquences du manque de contrôle dans le marché immobilier. On doit agir en urgence pour freiner cette mode des influenceurs spéculateurs qui aggrave la crise du logement », affirme Ruba Ghazal.
La députée rappelle également l’engagement du nouveau premier ministre à réduire de moitié l’itinérance. À ses yeux, cet objectif ne pourra être atteint sans une intervention plus importante sur le marché locatif. Elle réclame donc une réponse rapide de la nouvelle ministre responsable de l’Habitation, Elsie Lefebvre.
Un registre obligatoire pour connaître les vrais loyers
Parmi les principales revendications de Québec solidaire figure la création d’un registre des loyers obligatoire et universel. Celui-ci permettrait de connaître l’historique des loyers d’un logement, notamment lorsqu’un nouveau locataire s’y installe. L’objectif serait de limiter les augmentations abusives entre deux occupations et d’améliorer la transparence du marché.
Un registre volontaire existe déjà au Québec grâce à l’organisme Vivre en Ville. Les citoyens peuvent y inscrire le montant de leur loyer et consulter les données disponibles pour certaines adresses. Toutefois, puisque la participation demeure volontaire, les informations recueillies ne permettent pas encore de dresser un portrait complet de l’ensemble du parc locatif québécois.
Québec solidaire souhaite que le gouvernement rende cette démarche obligatoire et assure une collecte systématique des données. Un tel registre pourrait notamment faciliter la vérification du loyer précédent, information que les propriétaires doivent déjà fournir dans plusieurs situations à la section G du bail. Il ne remplacerait toutefois pas, à lui seul, les règles encadrant les augmentations de loyer.
Quatre autres mesures réclamées
Au-delà du registre, Québec solidaire propose de renforcer directement le contrôle des loyers. Le parti souhaite notamment mettre en place un mécanisme plus contraignant qui éviterait aux locataires de devoir entreprendre eux-mêmes des démarches pour contester certaines augmentations. Il demande également l’anonymisation des plaintes et des dossiers au Tribunal administratif du logement (TAL), afin de diminuer les craintes de représailles chez les personnes qui souhaitent faire valoir leurs droits.
Une autre proposition vise la fiscalité des investisseurs immobiliers. Québec solidaire réclame que les gains en capital réalisés lors de la vente d’immeubles par des propriétaires non occupants soient inclus à 100 % dans le calcul du revenu imposable. Cela ne signifierait pas que l’État confisquerait la totalité des profits, mais plutôt que l’ensemble du gain serait soumis à l’impôt applicable, contrairement au traitement fiscal préférentiel généralement accordé aux gains en capital.
Enfin, le parti demande de prolonger le moratoire sur certaines évictions, dont l’échéance légale est fixée au 6 juin 2027, sous réserve des exceptions et des mécanismes de fin anticipée prévus par la loi. Il souhaite également interdire les évictions pendant l’hiver, une période durant laquelle la recherche d’un nouveau logement peut s’avérer particulièrement difficile. Ces propositions nécessiteraient des modifications législatives et des précisions sur leurs modalités d’application.
Des protections existent déjà, mais sont-elles suffisantes ?
La législation québécoise protège déjà les locataires contre plusieurs pratiques abusives. Le Code civil interdit notamment le harcèlement destiné à restreindre la jouissance paisible d’un logement ou à obtenir le départ de son occupant. Les personnes victimes de tels comportements peuvent réclamer des dommages-intérêts, y compris des dommages punitifs, devant le Tribunal administratif du logement.
Un propriétaire ne peut pas non plus imposer automatiquement n’importe quelle augmentation de loyer. Lorsqu’un locataire reçoit un avis de hausse, il dispose généralement d’un mois pour la refuser et peut, dans la plupart des cas, demeurer dans son logement. Le propriétaire doit alors s’adresser au TAL s’il souhaite obtenir une fixation du loyer malgré ce refus.
La situation est toutefois différente lorsqu’il s’agit d’une reprise de logement. Dans ce cas, le propriétaire doit respecter des conditions précises et démontrer, en cas de contestation, qu’il entend réellement reprendre les lieux pour un motif autorisé par la loi. Le silence du locataire à la réception d’un avis de reprise équivaut d’ailleurs à un refus, contrairement à ce qui se produit lorsqu’il ne répond pas à un avis d’augmentation de loyer.
Ces distinctions juridiques ne sont pas toujours bien comprises par les citoyens. Elles peuvent devenir particulièrement importantes lorsque des propriétaires cherchent à convaincre leurs locataires qu’ils sont obligés d’accepter une augmentation ou de quitter leur logement. C’est précisément sur cette méconnaissance des droits que certaines stratégies de pression peuvent reposer.
À Sherbrooke, les loyers ont augmenté de 75 % en sept ans
Même si le reportage ne documente pas précisément de telles pratiques à Sherbrooke, la région n’échappe pas aux difficultés d’abordabilité. Selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), reprises dans un mémoire du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), le loyer moyen dans la région métropolitaine de Sherbrooke est passé de 621 $ en octobre 2018 à 1 090 $ en octobre 2025. Il s’agit d’une augmentation de 75,5 % en sept ans.
La progression est considérable, même si le marché locatif a commencé à montrer certains signes de détente. En octobre 2025, le taux d’inoccupation des logements appartenant au quart des loyers les moins chers atteignait seulement 1,7 % à Sherbrooke, comparativement à 2,8 % pour le quart des logements les plus coûteux. Autrement dit, les appartements les plus abordables demeuraient particulièrement difficiles à trouver.
Pour un locataire installé depuis plusieurs années dans un logement relativement peu coûteux, un déménagement peut donc représenter un choc financier important. Même lorsqu’une personne souhaite quitter volontairement son appartement, retrouver des conditions comparables peut s’avérer difficile. La perte d’un logement abordable risque ainsi d’entraîner des conséquences durables sur le budget d’un ménage.
Un équilibre à trouver entre investissement et protection
La question soulève néanmoins un débat plus large sur le fonctionnement du marché immobilier. Les investissements privés demeurent nécessaires pour entretenir les immeubles vieillissants, rénover les logements et financer de nouvelles constructions. Toutes les acquisitions immobilières visant à améliorer la rentabilité d’un bâtiment ne constituent pas nécessairement de la spéculation abusive.
La difficulté consiste à distinguer les investissements légitimes des stratégies reposant essentiellement sur le déplacement de locataires pour augmenter rapidement les revenus. Des contrôles supplémentaires pourraient limiter certains abus, mais ils ne régleraient pas à eux seuls le manque de logements réellement abordables. La construction de logements sociaux et l’augmentation de l’offre demeurent également des éléments importants de la réponse à la crise.
Pour Ruba Ghazal, le gouvernement doit néanmoins agir sans attendre. La députée assure que Québec solidaire serait prêt à collaborer avec la ministre Elsie Lefebvre pour adopter rapidement les mesures proposées. « Le logement, ce n’est pas un produit comme un autre, c’est un droit fondamental. Traitons-le comme tel », conclut-elle.
Reste maintenant à savoir si le gouvernement donnera suite à ces demandes. Car derrière les stratégies financières, les rendements et la valeur des immeubles, il y a surtout des citoyens pour qui un appartement ne représente pas simplement un investissement, mais un endroit où vivre.
Sources :
- Aile parlementaire de Québec solidaire — Communiqué du 23 octobre 2026, transmis par CNW
- Radio-Canada, Centre de presse — Présentation officielle du reportage Portes à tout prix, 19 octobre 2026
- Tribunal administratif du logement — Modification d’une condition du bail et augmentation de loyer
- Tribunal administratif du logement — Reprise de logement
- Légis Québec — Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés
- Registre des loyers — Initiative de Vivre en Ville
- FRAPRU — Mémoire prébudgétaire 2026-2027, données sur les loyers et les taux d’inoccupation
- Tribunal administratif du logement — Résumés de décisions concernant notamment le harcèlement
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Anthony Tremblay est journaliste au Journal de Sherbrooke, spécialisé en politique et en enjeux de société. Il s’intéresse également à la culture, à l’identité et aux grands débats qui façonnent l’actualité québécoise.
