OTTAWA — Depuis 2005, les prix des habitations au Canada ont plus que doublé, même lorsqu’on tient compte de l’inflation. Cette augmentation, beaucoup plus importante que dans la majorité des pays développés, s’explique notamment par une croissance démographique rapide et une construction résidentielle incapable de suivre la demande. C’est ce que révèle une nouvelle étude publiée le 20 octobre par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Les chercheurs ont comparé l’évolution du marché immobilier canadien à celle de plusieurs pays industrialisés au cours des 20 dernières années. Leur conclusion est que le Canada se distingue non seulement par l’ampleur de la hausse des prix, mais également par sa durée. Contrairement à plusieurs autres économies, le marché canadien n’a jamais connu de correction majeure et durable durant cette période.
Une hausse qui dépasse celle de nombreux pays
La crise financière mondiale de 2008 a provoqué un effondrement des prix immobiliers aux États-Unis et un important recul au Royaume-Uni. Au Canada, comme en Australie et en Suède, les prix ont relativement bien résisté avant de reprendre leur progression. Cette différence explique une partie de l’écart observé aujourd’hui, mais elle ne suffit pas à elle seule.
Selon la SCHL, le marché canadien a continué de connaître une croissance rapide pendant plus d’une décennie après la crise financière. Même en simulant une correction comparable à celle des États-Unis, le Canada figurerait toujours parmi les pays ayant enregistré les plus fortes augmentations. Les chercheurs y voient la preuve que les difficultés actuelles sont attribuables à des facteurs structurels qui se sont accumulés pendant plusieurs années.
D’autres pays présentent des trajectoires bien différentes. En France et en Allemagne, les prix ont augmenté de manière plus modérée, tandis que l’Italie et le Japon ont traversé de longues périodes de stagnation immobilière. Le vieillissement ou la diminution de la population pourrait notamment expliquer une partie de cette différence.
Près de cinq nouveaux résidents par logement construit
L’une des principales conclusions de l’étude concerne la croissance démographique canadienne. En 2023 et en 2024, le pays a accueilli près de cinq nouveaux résidents pour chaque logement achevé. Autrement dit, la population augmentait beaucoup plus rapidement que le nombre de nouvelles habitations disponibles.
Cette situation s’explique en partie par l’immigration, qui a largement contribué à la croissance de la population canadienne au cours des dernières années. La SCHL souligne toutefois que la hausse des revenus et les faibles taux d’intérêt ont également stimulé la demande immobilière. Avec des conditions d’emprunt avantageuses pendant plusieurs années, davantage de ménages pouvaient accéder au crédit et participer au marché immobilier.
Les chercheurs constatent que, depuis 2017, l’écart entre la croissance démographique et la construction de logements s’est progressivement creusé. Ce déséquilibre s’est particulièrement accentué après 2021, atteignant des niveaux supérieurs à ceux observés en Australie et en Suède. L’étude indique néanmoins que le nombre de nouveaux résidents par logement achevé a récemment diminué, notamment dans un contexte de changements aux politiques d’immigration.
Le Canada ne construit pas assez rapidement
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le Canada n’est pas nécessairement l’un des pays qui construisent le moins de logements. En 2011, les nouvelles habitations représentaient 1,2 % du parc immobilier existant, contre 1,3 % en 2022. Ces proportions demeuraient légèrement supérieures à la moyenne des pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).
Le problème réside plutôt dans le fait que la construction n’a pas accéléré suffisamment pour répondre à la croissance de la demande. Pendant cette période, l’Australie maintenait un rythme de construction d’environ 1,7 % de son parc immobilier par année. De plus, parmi les 17 pays étudiés, 11 ont enregistré une accélération de la construction plus importante que celle du Canada entre 2011 et 2022.
La situation est d’autant plus préoccupante que le Canada dispose déjà de moins de logements par habitant que la majorité des pays comparables. La Suède et la Norvège, qui ont également connu une croissance démographique importante, possèdent proportionnellement un parc immobilier plus abondant. Cette réserve de logements pourrait avoir contribué à limiter les pressions sur les prix dans ces pays.
Une crise qui s’est progressivement étendue
Les difficultés d’accès à la propriété ne sont pas apparues simultanément partout au Canada. Selon la SCHL, les premiers signes importants de détérioration de l’abordabilité se sont manifestés à Vancouver au début des années 2000. Toronto a ensuite connu une évolution comparable au début des années 2010.
Le phénomène s’est progressivement étendu à d’autres villes, notamment Ottawa, Montréal et Halifax. La hausse des prix n’était donc plus uniquement un problème touchant les deux marchés immobiliers les plus coûteux du pays. Elle est devenue un enjeu beaucoup plus généralisé, qui concerne aussi les villes de taille moyenne.
Qu’en est-il au Québec et à Sherbrooke ?
Même si l’étude du 20 octobre porte principalement sur les tendances nationales et internationales, les difficultés qu’elle décrit concernent également le Québec. Dans ses perspectives publiées pour 2026, la SCHL prévoit un ralentissement de la croissance démographique qui devrait contribuer à modérer la demande résidentielle. La construction de logements locatifs devrait également permettre une certaine détente du marché dans plusieurs villes.
Il ne faut toutefois pas confondre ralentissement des augmentations et diminution des prix. La SCHL prévoit que les prix des habitations et les loyers continueront généralement d’augmenter au Québec en 2026, mais moins rapidement. La région de Québec pourrait notamment connaître des hausses plus importantes en raison du nombre limité de propriétés disponibles.
À Sherbrooke, les données de la SCHL montrent néanmoins une accélération de la construction résidentielle. De janvier à août 2026, 1 424 logements ont été mis en chantier dans la région métropolitaine, comparativement à 945 pendant la même période en 2025. Il s’agit d’une augmentation de 51 %, même si ces nouvelles constructions ne sont pas nécessairement toutes achevées ni accessibles aux ménages à revenu modeste.
Combien de logements faudrait-il construire ?
Dans un autre rapport publié en septembre 2026, la SCHL estimait que le Canada devrait commencer la construction de 417 000 à 469 000 logements annuellement pour ramener l’abordabilité à son niveau d’avant la pandémie d’ici 2036. Il s’agit d’un rythme nettement supérieur à celui observé ces dernières années. Ces estimations montrent l’ampleur du rattrapage nécessaire pour rétablir un meilleur équilibre entre l’offre et la demande.
Pour améliorer la situation, la SCHL s’intéresse notamment aux solutions adoptées dans d’autres pays. Parmi les avenues étudiées figurent la réforme des règles d’urbanisme, les incitatifs financiers, l’utilisation de terrains publics et les nouvelles méthodes de construction. Un autre rapport international doit approfondir les politiques qui ont permis à certains pays d’augmenter durablement leur production résidentielle.
Un problème qui ne date pas d’hier
Pour Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL, les difficultés du marché immobilier canadien dépassent largement la seule question des prix. Elles découlent d’un déséquilibre entre l’offre et la demande qui s’est prolongé davantage que dans plusieurs autres pays industrialisés. Comprendre les raisons de cette situation est nécessaire pour déterminer les changements susceptibles d’améliorer l’abordabilité.
L’étude rappelle ainsi que la crise actuelle ne peut être attribuée à un seul gouvernement, à une seule politique ou à un seul événement économique. Elle résulte plutôt d’une accumulation de pressions démographiques, financières et immobilières au cours des deux dernières décennies. Si la croissance démographique ralentit maintenant, le défi demeure de construire suffisamment de logements pour répondre aux besoins de la population et réduire les déséquilibres hérités des années précédentes.
Sources :
- Société canadienne d’hypothèques et de logement — Prix des logements au Canada et ailleurs : ce qui nous distingue (20 octobre 2026)
- SCHL — Perspectives du marché de l’habitation 2026, incluant les prévisions pour le Québec
- SCHL — Les mises en chantier d’habitations perdront de leur élan, 10 septembre 2026
- SCHL — Mises en chantier d’habitations en août 2026, données pour Sherbrooke
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Anthony Tremblay est journaliste au Journal de Sherbrooke, spécialisé en politique et en enjeux de société. Il s’intéresse également à la culture, à l’identité et aux grands débats qui façonnent l’actualité québécoise.
