SHERBROOKE — D’un côté, la gauche va nous dire que la crise du logement est l’œuvre de spéculateurs immobiliers sans cœur, comme ceux qui ont été exposés publiquement dans un documentaire d’Enquête, de Radio-Canada. À droite, on dira que la crise est le fait de l’explosion de l’immigration sous les libéraux. Or, qui a raison ? L’enjeu est plus complexe qu’il n’y paraît, car personne, à gauche, à droite ou au centre, n’est réellement épargné par les arguments adverses.
Une crise multifactorielle
En 2008, le marché canadien avait réussi à résister à la crise des subprimes, en raison d’un système bancaire très solide et d’une forte réglementation. Le prix des logements est longtemps demeuré relativement stable. On pouvait louer à l’époque un 3 1/2 pour moins de 400 $ par mois. Une famille pouvait se loger pour 500 ou 600 $ par mois dans plusieurs villes québécoises.
Or, depuis environ 2020, les prix ont explosé. Certaines villes affichent des hausses jamais vues auparavant. À Sherbrooke, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le loyer moyen d’un appartement de deux chambres atteignait 1 062 $ en 2025, et la hausse mesurée pour les logements comparables était de 9,8 % en seulement un an.
À l’échelle canadienne, la Banque du Canada estime que les loyers demandés pour les logements disponibles ont augmenté de plus de 20 % depuis 2021. Et ce sont particulièrement les personnes qui déménagent ou qui cherchent leur premier appartement qui en subissent les conséquences.
Les raisons sont multiples. Et même si certains ne font que du « cherry picking », c’est-à-dire prendre seulement les informations qui font leur affaire, plusieurs facteurs contribuent à la crise. On peut difficilement expliquer une situation aussi complexe par une seule décision politique ou économique.
L’immigration est un facteur majeur
L’idée n’est pas de stigmatiser les nouveaux arrivants. Mais les études de TD, de la Banque du Canada et d’autres organismes fédéraux ont mis le doigt sur un tabou : la hausse démographique des dernières années a contribué à la hausse des loyers partout au Canada. Et ce, même dans de petites villes jadis peu touchées par les enjeux migratoires.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En 2023, la population canadienne a augmenté de 3,2 %, soit la plus forte croissance annuelle depuis 1957. Selon Statistique Canada, 97,6 % de cette augmentation provenait de la migration internationale, permanente ou temporaire.
Dans une étude publiée en juillet 2023, les économistes de TD estimaient même que le maintien d’une immigration aussi élevée risquait d’aggraver le déficit de logements d’environ 500 000 unités supplémentaires sur une période de seulement deux ans. Il s’agissait d’une projection, mais elle illustrait les difficultés de la construction résidentielle à suivre une croissance démographique aussi rapide.
Ainsi, on se retrouve non seulement avec une crise à Toronto, Montréal ou Vancouver, mais aussi dans de petits centres régionaux comme Matane, Gaspé et Rouyn-Noranda. Et même dans des villages, en raison du manque de logements locatifs dans les petites communautés où la plupart des gens possèdent une maison.
Les étudiants étrangers, source de financement que les universités voudraient intarissable, ont également contribué à la demande de logements dans des villes universitaires comme Sherbrooke. Or, que remarque-t-on depuis que le nombre de permis d’études a été réduit au Canada ? Une détente du marché locatif dans plusieurs grandes villes, particulièrement pour les logements offerts aux nouveaux locataires.
Les données d’Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada montrent que le nombre de titulaires de permis d’études est passé d’environ 928 430 à la fin de 2024 à 691 215 à la fin de 2025, soit une diminution de 26 %. Et la Banque du Canada constate que le ralentissement démographique contribue à réduire les pressions sur les loyers demandés dans plusieurs marchés.
Mais attention : cela ne veut pas dire que les loyers baissent partout. À Sherbrooke, malgré une amélioration du taux d’inoccupation, passé à 2,7 % en 2025, les loyers des appartements comparables ont continué d’augmenter fortement. Une diminution de la demande peut freiner les hausses sans nécessairement faire revenir les prix à leurs anciens niveaux.
Mais l’immigration est loin d’être le seul facteur qui amplifie la tempête que nous traversons.
Oui, les villes contribuent à la crise
Dans le milieu des affaires, on reprochera le fardeau réglementaire qui impose des normes très strictes aux constructeurs de logements. Ainsi, dans des villes comme Montréal, les démarches précédant la première pelletée de terre peuvent s’étirer sur plusieurs années. La taille des immeubles, la densification, la nécessité d’y inclure des logements dits abordables, l’environnement et le respect des limites des services municipaux, comme l’aqueduc, sont autant de facteurs qui contribuent à alourdir la bureaucratie.
Selon une analyse publiée par la SCHL en février 2025, la préparation et la conception d’un projet résidentiel multilogement peuvent prendre de trois à cinq ans. À cela s’ajoute le processus municipal d’examen et d’approbation, qui nécessite en moyenne une année au Canada. La SCHL reconnaît d’ailleurs que les délais d’approbation contribuent à augmenter les coûts de construction et peuvent nuire à l’abordabilité.
À Magog, un promoteur a fait installer une affiche publicitaire pour dire au conseil municipal et aux habitants du centre-ville : nous sommes prêts à construire. Nous n’attendons que le feu vert des autorités. Cela en dit long sur un processus complexe, où se perdent des milliers de dollars et des mois de travail, pour finalement accoucher d’une souris.
Ailleurs au Québec, les terrains vacants, laissés à l’abandon, ne manquent pas. Il n’y a qu’à se promener pour voir des maisons abandonnées, parfois en plein centre urbain, pour comprendre tout le potentiel gaspillé. Pourtant, ces terrains pourraient permettre d’accueillir de nouveaux logements sans nécessairement développer de nouveaux quartiers en périphérie.
Surtout à une époque où l’on prône la densification. Un principe qui veut qu’au lieu de développer à l’infini de nouveaux quartiers résidentiels, avec deux stationnements, une cour arrière et des maisons de plus en plus éloignées du centre-ville, on pourrait utiliser les terrains inexploités en milieu urbain. Cela permettrait de regrouper davantage de gens dans un espace optimisé, en économisant au passage sur les nouvelles infrastructures qu’il faudrait autrement construire.
Et l’enjeu est considérable. Dans son rapport sur l’offre de logements de septembre 2026, la SCHL estimait que le Canada devait construire entre 187 000 et 238 000 logements supplémentaires chaque année, au-delà des niveaux prévus, pendant la prochaine décennie pour combler ses besoins à long terme en matière d’abordabilité.
Les spéculateurs et autres « flips » immobiliers
C’est sûrement là la facette la plus polémique de la crise du logement. On parle ici de ceux qui investissent dans l’immobilier et qui se définissent par le nombre de « portes » qu’ils possèdent. Qu’ils en possèdent 5 ou 500, certains se retrouvent sur le devant de la scène pour de mauvaises raisons.
Pourtant, on parle beaucoup moins des nombreux propriétaires qui entretiennent des relations respectueuses avec leurs locataires. Ni de ceux qui gardent quelques immeubles pour leur retraite. Les cas médiatisés sont scandaleux et font jaser. Avec raison.
Heureusement, les politiques publiques tentent d’assainir le milieu de ses mauvais éléments. En 2024, le gouvernement du Québec a notamment renforcé certaines protections des locataires avec les lois 31 et 65. Un moratoire de trois ans a été instauré sur certaines évictions liées à un changement d’affectation, à une subdivision ou à un agrandissement d’un logement.
Puisque les médias sont à l’affût des cas d’abus graves, les pratiques de certains propriétaires font désormais l’objet d’une plus grande attention publique. Mais la spéculation immobilière n’explique pas, à elle seule, la hausse des loyers.
On se retrouve ainsi devant un paradoxe : des immeubles sont en mauvais état, ont parfois de graves problèmes de fondation ou de pertes de chaleur, et ne sont plus à jour sur le plan de la sécurité. Mais les matériaux et la main-d’œuvre coûtent de plus en plus cher, ce qui empêche les propriétaires de faire comme si de rien n’était.
Les statistiques confirment d’ailleurs que la construction demeure coûteuse. Selon Statistique Canada, les prix de la construction résidentielle ont encore augmenté de 3,3 % sur un an au troisième trimestre de 2025, dans l’ensemble des 15 régions métropolitaines étudiées. Et ces augmentations s’ajoutent à celles des années précédentes.
Mais les salaires, eux, n’ont pas nécessairement suivi la hausse des loyers. La SCHL soulignait encore en 2025 que la croissance des loyers dépassait celle des salaires dans certains marchés. Pour de nombreux ménages, la part du revenu consacrée à se loger demeure donc beaucoup trop importante.
Or, qui voudrait investir dans un immeuble pour y perdre de l’argent ? L’équilibre est difficile à trouver entre les droits des locataires, la nécessité de rénover, parfois d’urgence, et le bénéfice que peut rapporter ce travail aux propriétaires. Car il faut aussi distinguer ceux qui investissent pour améliorer leurs immeubles de ceux qui cherchent simplement à maximiser les profits au détriment de leurs locataires.
Un changement oublié : la culture
Un aspect souvent oublié de la crise du logement, ce sont les habitudes culturelles. De plus en plus de gens vivent seuls, ne sont pas en couple. Ou bien, quand un couple se sépare, il faudra nécessairement deux logements. Des gens seuls qui occupent un grand logement sont courants, tandis que des familles qui s’entassent dans des logements trop petits sont également de plus en plus visibles.
Les statistiques de Statistique Canada montrent d’ailleurs l’ampleur de cette transformation. En 1981, environ 1,7 million de Canadiens vivaient seuls. En 2021, ils étaient désormais 4,4 millions, et les ménages composés d’une seule personne représentaient 29,3 % de l’ensemble des ménages canadiens.
Il s’agit d’un changement majeur dans notre manière d’habiter. Et même sans immigration supplémentaire, une société où davantage de gens vivent seuls a besoin de plus de logements pour accueillir le même nombre de personnes. Une réalité qui est rarement au cœur des débats politiques sur la crise du logement.
Or, on le sait, le célibat coûte cher. Au lieu de partager les frais de la vie à deux personnes, on doit payer seul l’électricité, le logement et l’épicerie. Tandis qu’en couple, cela ne change pas grand-chose de chauffer un appartement pour une ou deux personnes. Cela ne fait généralement pas doubler la facture.
Preuve que la crise du logement est multifactorielle et complexe. Il n’y a pas de solutions faciles. On pourrait décider de nationaliser tout le parc locatif et on se retrouverait avec d’autres problèmes. Ou bien de libéraliser complètement le marché, avec d’autres conséquences.
Il n’y a pas de solution miracle. Mais ce qu’on peut faire, c’est simplifier les démarches pour la construction, réduire les volumes d’immigration et mieux la planifier, et aider les ménages vulnérables à se loger.
Note éditoriale : Ce texte est une chronique d’opinion. Les propos et analyses présentés sont ceux de l’auteur et n’engagent pas le Journal de Sherbrooke.
Sources :
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — Données du marché locatif de Sherbrooke, 2025
- SCHL — Rapport sur le marché locatif 2025
- Banque du Canada — Pourquoi les loyers demandés ont bondi depuis 2021, septembre 2026
- Statistique Canada — Forte croissance démographique en 2023
- TD Economics — Balancing Canada’s Pop in Population, juillet 2023
- Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada — Statistiques sur les étudiants étrangers, mars 2026
- SCHL — Solving the Housing Crisis Is a Marathon, Not a Sprint, février 2025
- SCHL — Rapport sur l’offre de logements, septembre 2026
- Gouvernement du Québec — Droits et obligations des locateurs et des locataires
- Statistique Canada — Indices des prix de la construction de bâtiments, troisième trimestre 2025
- Statistique Canada — Seul chez soi : évolution des ménages vivant seuls, 2021
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Anthony Tremblay est journaliste au Journal de Sherbrooke, spécialisé en politique et en enjeux de société. Il s’intéresse également à la culture, à l’identité et aux grands débats qui façonnent l’actualité québécoise.
