Logement : quand un 4½ coûtait 566 $ à Sherbrooke

Le reportage de l’émission Enquête sur les influenceurs immobiliers a relancé le débat sur la crise du logement au Québec. À Sherbrooke, les données historiques et les anciennes annonces permettent de mesurer l’évolution du marché locatif. En 2010, un appartement de deux chambres coûtait en moyenne 566 $ par mois. Quinze ans plus tard, ce montant a presque doublé.

SHERBROOKE — Depuis quelques jours, difficile de passer à côté du débat entourant les pratiques de certains investisseurs immobiliers. Le reportage Portes à tout prix, diffusé le jeudi 22 octobre à l’émission Enquête de Radio-Canada, a provoqué une vive controverse au Québec. Le logement, déjà au cœur des préoccupations de nombreux ménages, est revenu à l’avant-plan de l’actualité, des réseaux sociaux et jusque dans les discussions autour de la machine à café.

Le reportage s’intéresse notamment à des influenceurs immobiliers qui enseignent des stratégies visant à acheter des immeubles à prix relativement bas, puis à augmenter rapidement les revenus locatifs. Certaines méthodes présentées consistent à convaincre des locataires d’accepter des hausses importantes ou à obtenir leur départ pour relouer les appartements plus cher. Les témoignages de personnes âgées et de ménages vulnérables ont particulièrement retenu l’attention.

La controverse a rapidement pris une dimension politique. Le 23 octobre, la porte-parole de Québec solidaire, Ruba Ghazal, a réclamé une intervention gouvernementale pour freiner les pratiques de certains spéculateurs. Elle souhaite notamment la création d’un registre obligatoire des loyers afin de mieux encadrer les augmentations lors des changements de locataires.

Mais au-delà des pratiques dénoncées dans le reportage, une question demeure : comment les loyers ont-ils évolué au cours des quinze ou vingt dernières années ? À Sherbrooke, les statistiques de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), combinées à d’anciennes annonces immobilières, permettent de constater à quel point le marché a changé. Et les différences sont parfois considérables.

En 2010, un 4½ coûtait en moyenne 566 $

En octobre 2010, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres, communément appelé 4½, était de 566 $ par mois dans la région métropolitaine de Sherbrooke. Pour un logement d’une chambre, ou 3½, la moyenne atteignait seulement 452 $. Les appartements de trois chambres ou plus, généralement appelés 5½, se louaient quant à eux autour de 680 $ par mois.

Ces chiffres proviennent directement d’un rapport de la SCHL publié à l’automne 2010. À cette époque, Sherbrooke figurait parmi les grandes agglomérations canadiennes où les logements étaient les moins chers, aux côtés de Trois-Rivières et de Saguenay. Les locataires bénéficiaient également d’un marché relativement détendu, avec un taux d’inoccupation de 4,6 %.

Les différences entre les quartiers existaient déjà, mais les prix demeuraient relativement accessibles. Toujours selon la SCHL, un appartement de deux chambres coûtait environ 530 $ par mois dans les quartiers Centre et Ouest. Dans le secteur Nord et à Rock Forest, où le parc immobilier était généralement plus récent, la moyenne se situait plutôt autour de 600 $.

Quinze ans plus tard, les conditions sont bien différentes. Selon l’enquête locative de 2025 de la SCHL, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres atteignait 1 062 $ dans la région de Sherbrooke. Il s’agit d’une augmentation d’environ 88 % par rapport à 2010, en dollars courants, c’est-à-dire sans ajustement pour l’inflation.

Logement : quand un 4½ coûtait 566 $ à Sherbrooke — IMAGE TIRÉE DU SITE INTERNET / PATRICIA-MARAIS.BLOGSPOT.COM

Des 4½ à 585 $ et 635 $ en 2013

Les archives immobilières permettent de retrouver des exemples concrets de logements qui étaient proposés aux Sherbrookois au début des années 2010. Certaines annonces publiées sur DuProprio ont notamment été reproduites et conservées sur un blogue accessible au public. Elles offrent un aperçu des prix demandés à l’époque, ainsi que des caractéristiques des appartements.

Le 15 février 2013, un logement de type 4½ situé au 585, rue de London, était proposé à 585 $ par mois. L’appartement comprenait deux balcons, des planchers de bois franc, un stationnement avec déneigement et des entrées indépendantes. Le coût de l’électricité était estimé à environ 50 $ par mois, ce qui portait la dépense mensuelle à quelque 635 $.

La même journée, une autre annonce proposait un appartement de deux chambres au 146, rue Ovila-Bergeron, pour 635 $ par mois. Le logement se trouvait dans un immeuble construit à la fin de l’année 2010, donc relativement récent. Il disposait notamment d’une entrée privée, d’un grand stationnement, de nombreuses fenêtres et d’une salle de lavage séparée de la salle de bain.

Ces exemples montrent que les logements abordables n’étaient pas nécessairement synonymes d’appartements vétustes ou dépourvus de commodités. Certains offraient des caractéristiques encore très recherchées aujourd’hui, comme le stationnement, les balcons et les installations pour laveuse et sécheuse. Rien ne permet toutefois de savoir à combien ces logements précis se louent actuellement.

En 2020, des logements encore disponibles à 600 $

Il n’est pas nécessaire de remonter jusqu’en 2010 pour retrouver des appartements à des prix nettement inférieurs à ceux d’aujourd’hui. En 2020, certaines annonces proposaient encore des logements pour environ 600 $ par mois. C’était notamment le cas d’un grand 3½ situé sur la rue McCrea, à proximité du Carrefour de l’Estrie.

Cet appartement, situé dans un demi-sous-sol, était affiché à 600 $ pour juillet 2020. Il comprenait un stationnement, un espace de rangement et les installations pour une laveuse et une sécheuse. Le chauffage et l’électricité n’étaient toutefois pas inclus dans le prix.

Une compilation réalisée par le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) permet également de mesurer les prix demandés sur le marché en 2020. Selon les annonces recueillies sur Kijiji dans la région métropolitaine de Sherbrooke, le prix moyen demandé atteignait 606 $ pour un 3½, 722 $ pour un 4½ et 981 $ pour un logement de trois chambres ou plus. Ces montants étaient déjà supérieurs aux loyers moyens payés par l’ensemble des locataires.

Deux ans plus tard, en 2022, la même compilation faisait état d’un prix moyen demandé de 1 067 $ pour un 4½. La hausse a donc été particulièrement rapide au début des années 2020. En seulement deux ans, le montant demandé dans ces annonces avait augmenté de près de 48 %.

En 2026, des 4½ affichés à plus de 1 100 $

Les annonces immobilières publiées à l’automne 2026 offrent un contraste frappant avec celles des années précédentes. Au 649, rue Murray, à proximité de l’Hôtel-Dieu, un grand 4½ était notamment affiché à 1 100 $ par mois. Le logement, situé au premier étage d’un quadruplex, avait bénéficié de travaux d’entretien et d’une rénovation de la cuisine.

Le prix comprenait un stationnement ainsi qu’un espace de rangement au sous-sol, mais pas le chauffage ni l’électricité. Dans ce cas, les dépenses énergétiques viennent donc s’ajouter aux 1 100 $ demandés chaque mois. L’appartement était annoncé comme disponible à l’automne 2026.

Au centre-ville, un autre 4½ situé dans un immeuble centenaire était affiché à 1 110 $ par mois. L’annonce mettait en valeur les boiseries, les planchers de bois franc, la luminosité et la proximité des commerces. Le stationnement était inclus, contrairement au chauffage et à l’électricité.

Sur la rue Dubreuil, dans le secteur de l’Université de Sherbrooke, un appartement de deux chambres était proposé à 1 095 $ par mois pour novembre 2026. Ce logement comprenait le chauffage, l’eau chaude, Internet et un stationnement, tandis que l’électricité demeurait à la charge du locataire. Ces trois exemples montrent des prix relativement similaires, mais avec des inclusions et des caractéristiques différentes.

Il faut néanmoins distinguer les loyers affichés dans les annonces des loyers réellement payés par les ménages. Les prix demandés concernent des appartements disponibles sur le marché, tandis que les moyennes de la SCHL comprennent aussi des logements occupés depuis longtemps. Les deux indicateurs ne mesurent donc pas exactement la même réalité.

Près de 6 000 $ supplémentaires par année

La comparaison entre 2010 et 2025 permet de mesurer l’ampleur de cette évolution sur le budget d’un ménage. Un appartement de deux chambres loué 566 $ par mois représentait une dépense annuelle de 6 792 $. Au loyer moyen de 1 062 $ recensé en 2025, cette dépense atteint désormais 12 744 $ par année.

La différence est de 5 952 $ annuellement, soit près de 6 000 $ supplémentaires pour se loger. Il s’agit évidemment d’une comparaison entre deux moyennes historiques et non de l’évolution du loyer d’un appartement précis. Elle illustre néanmoins l’augmentation considérable des sommes consacrées au logement.

Il faut aussi tenir compte de l’inflation, puisque le coût de la vie et les revenus ont augmenté depuis 2010. Une hausse de 88 % en dollars courants ne signifie donc pas une perte équivalente de pouvoir d’achat. Cependant, cette progression s’ajoute à celle des autres dépenses essentielles, notamment l’alimentation, le transport et l’énergie.

Pour une personne vivant seule, un étudiant ou une famille à revenu modeste, ces différences peuvent avoir des conséquences importantes. Un ménage qui consacre une part croissante de son revenu au logement dispose nécessairement de moins d’argent pour ses autres besoins. La situation devient particulièrement difficile lorsqu’un déménagement oblige à chercher un appartement aux prix du marché actuel.

Quand les logements disponibles sont devenus rares

L’évolution des loyers ne peut pas être expliquée uniquement par la spéculation immobilière. La croissance démographique, l’augmentation des coûts de construction, les frais d’entretien, les assurances et le financement des immeubles ont également joué un rôle. Mais un autre facteur a particulièrement marqué Sherbrooke : la diminution du nombre de logements disponibles.

Selon les données compilées par la Ville de Sherbrooke, le taux d’inoccupation atteignait 5,8 % en 2015 et environ 6,3 % en 2016. Autrement dit, les locataires disposaient alors d’un choix relativement important. Un marché comptant davantage de logements vacants limite généralement la capacité des propriétaires à imposer de fortes augmentations lors de nouvelles locations.

La situation s’est ensuite resserrée rapidement. En 2018, le taux d’inoccupation se situait autour de 2,5 %, avant de descendre à 1,2 % en 2020. Il atteignait seulement 0,9 % en 2021 et en 2022, une période particulièrement difficile pour les ménages à la recherche d’un appartement.

Une certaine amélioration s’est produite depuis. En 2025, la SCHL évaluait le taux d’inoccupation à 2,7 % dans la région de Sherbrooke. Cela représente un marché moins tendu qu’au début des années 2020, sans signifier pour autant que les loyers ont retrouvé leurs niveaux d’autrefois.

Les nouveaux locataires sont particulièrement touchés

Une personne qui habite le même appartement depuis quinze ou vingt ans peut encore payer un loyer nettement inférieur aux prix actuellement demandés. Les augmentations annuelles et les modifications de bail sont encadrées par des règles particulières au Québec. En revanche, lorsqu’un appartement se libère, le montant affiché pour une nouvelle location peut être beaucoup plus élevé que celui payé par le précédent occupant.

La Ville de Sherbrooke soulignait d’ailleurs cet écart dans sa documentation sur l’habitation publiée en 2025. Un suivi des annonces réalisé à l’automne 2024 montrait qu’un appartement d’une chambre se louait autour de 1 000 $ sur le marché, tandis qu’un logement de deux chambres coûtait environ 1 200 $. Pour trois chambres, le montant demandé atteignait approximativement 1 600 $.

Cette différence entre les anciens loyers et les prix du marché peut décourager les déménagements. Une personne âgée qui souhaite quitter son logement pour un appartement plus petit peut découvrir que celui-ci coûterait davantage que son habitation actuelle. La même difficulté peut toucher une famille qui doit trouver un logement plus grand ou un travailleur qui souhaite se rapprocher de son emploi.

La spéculation immobilière au cœur du débat

C’est précisément cette différence entre les loyers existants et ceux pouvant être obtenus sur le marché qui se trouve au cœur des stratégies présentées dans le reportage d’Enquête. Un investisseur qui achète un immeuble dont les appartements sont loués à bas prix peut être tenté d’en augmenter rapidement les revenus. Dans certains cas documentés par l’émission, les hausses recherchées atteignaient 30 %, 50 %, voire 100 %.

Le mécanisme financier est relativement simple. Plus un immeuble génère de revenus locatifs, plus sa valeur peut augmenter, ce qui permet ensuite à son propriétaire de refinancer ou de revendre la propriété. Le problème survient lorsque cette recherche de rentabilité s’accompagne de pressions sur des locataires pour qu’ils acceptent des conditions désavantageuses ou quittent leur logement.

Il serait toutefois inexact d’attribuer l’ensemble de la hausse des loyers à ces pratiques. Tous les propriétaires ne sont pas des spéculateurs, et les augmentations peuvent aussi découler de dépenses réelles, de travaux ou de changements dans le marché. Le reportage met néanmoins en lumière un phénomène qui peut contribuer à faire disparaître des logements auparavant abordables.

Au Québec, un locataire peut généralement refuser une augmentation de loyer proposée lors du renouvellement de son bail tout en demeurant dans son logement. Le propriétaire peut alors demander au Tribunal administratif du logement de fixer le montant, sous réserve des règles et des exceptions prévues par la loi. Il ne faut donc pas présumer qu’une augmentation importante est automatiquement obligatoire simplement parce qu’un propriétaire affirme qu’elle correspond aux prix du marché.

Sherbrooke n’est plus le même marché locatif

En quinze ans, le portrait immobilier de Sherbrooke s’est profondément transformé. Le logement de deux chambres qui coûtait en moyenne 566 $ par mois en 2010 dépassait désormais les 1 000 $ en 2025. Entre ces deux périodes, la ville a connu une croissance de sa population, une raréfaction des logements disponibles et une progression importante des prix.

Les anciennes annonces immobilières sont particulièrement révélatrices de cette transformation. Un 4½ avec deux balcons à 585 $ sur la rue de London en 2013, un appartement récent à 635 $ sur la rue Ovila-Bergeron ou encore un grand 3½ à 600 $ près du Carrefour de l’Estrie en 2020 : ces exemples rappellent des conditions de location qui paraissent aujourd’hui bien éloignées.

Il demeure impossible de savoir si ces appartements précis ont doublé de prix depuis leur publication. Les statistiques officielles permettent cependant de constater que la hausse est généralisée à l’échelle du marché. Et pour les ménages qui doivent trouver un nouveau logement, les montants demandés sont désormais très différents de ceux des années 2000 et 2010.

La controverse entourant le reportage d’Enquête a ramené une question fondamentale dans le débat public : jusqu’où peut-on chercher à rentabiliser un immeuble lorsque celui-ci constitue d’abord le domicile de ses occupants ? Les réponses peuvent varier selon les points de vue, mais une réalité demeure. À Sherbrooke, comme ailleurs au Québec, l’accès à un logement abordable représente aujourd’hui un défi beaucoup plus important qu’il y a quinze ans.

Le Journal de Sherbrooke invite ses lecteurs à partager leurs témoignages. Combien payiez-vous votre appartement en 2000, 2010 ou 2020 ? Et combien coûte aujourd’hui ce même logement, lorsque vous connaissez son prix actuel ?

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Anthony Tremblay( Chroniqueur )

Anthony Tremblay est journaliste au Journal de Sherbrooke, spécialisé en politique et en enjeux de société. Il s’intéresse également à la culture, à l’identité et aux grands débats qui façonnent l’actualité québécoise.