Le projet de construction de 88 logements sur le terrain de l’ancien restaurant Chez Charlie, au centre-ville de Sherbrooke, fait couler beaucoup d’encre. Alors que les inquiétudes exprimées par les propriétaires de la Cordonnerie Tremblay ont récemment retenu l’attention, les explications du promoteur Nikolaï Ray et l’examen des procédures judiciaires apportent un nouvel éclairage sur cette affaire.
Au-delà du projet résidentiel, le dossier soulève des questions de droits de passage, de responsabilité civile et de relations entre propriétaires voisins. Des négociations immobilières ont également eu lieu, sans permettre aux parties de s’entendre.
Un autre élément retient l’attention : selon la défense, le différend concernant l’accès au terrain serait antérieur au projet de 88 logements.
Un projet qui veut transformer un site emblématique
À l’intersection des rues King Ouest et Camirand, Ikigai Impact souhaite construire un immeuble de dix étages comprenant 88 logements locatifs, sur le terrain de l’ancien restaurant Chez Charlie. L’architecture proposée s’inspire du patrimoine industriel sherbrookois. La brique et les accents métalliques verts rappelleraient notamment l’ancienne usine Paton. Une entrée sur la rue Camirand donnerait accès à une cour intérieure destinée aux piétons et aux cyclistes.
Au rez-de-chaussée, le promoteur souhaite aménager un lieu de rassemblement qui rappellerait l’esprit de l’ancien restaurant, longtemps associé à la vie du quartier.
Le projet ne prévoit aucun stationnement automobile. Selon Ikigai Impact, ce choix permettrait de réduire les coûts de construction et de limiter les dépenses à récupérer dans les loyers. L’entreprise mise sur la proximité des circuits d’autobus et des services de mobilité partagée.
Cette décision soulève néanmoins des questions concernant le stationnement et la circulation dans le secteur, qui devront être examinées dans le cadre du processus municipal.
Ikigai Impact affirme avoir réalisé plus de 20 projets au centre-ville de Sherbrooke au cours des sept dernières années. L’entreprise indique également que la moitié de son parc résidentiel répondait, l’an dernier, à des seuils d’abordabilité reconnus. Elle n’a toutefois pas précisé les loyers envisagés pour les 88 nouveaux logements.
Le début des travaux est envisagé pour la fin de 2027 ou le début de 2028, sous réserve des autorisations nécessaires.
Un différend qui ne serait pas né avec le projet
À proximité immédiate du terrain se trouve la Cordonnerie Tremblay, un commerce familial dont les propriétaires, Stéphane Bussière et Valérie Coutandin, s’inquiètent des conséquences possibles du développement immobilier. Leurs préoccupations concernent notamment l’accès à l’arrière du commerce, utilisé depuis de nombreuses années pour les livraisons, le stationnement et certaines opérations quotidiennes.
En février 2025, l’installation d’une chaîne à l’entrée du stationnement de l’ancien Charlie a accentué les tensions. Or, selon une demande en irrecevabilité et en rejet datée du 2 octobre 2026, la société 340 rue King Ouest inc., liée à Nikolaï Ray, soutient qu’une procédure concernant les droits de passage aurait déjà été entreprise en décembre 2021, avant d’être abandonnée.
Si cette chronologie est confirmée, le désaccord concernant l’utilisation du terrain remonterait donc à une période antérieure au projet résidentiel actuel. La défense invoque également d’anciens documents immobiliers pour soutenir que l’accès utilisé par la cordonnerie aurait été toléré par les propriétaires voisins, sans qu’une servitude permanente lui ait été accordée.
Ces éléments constituent les prétentions de la société défenderesse. Ils n’ont pas été établis par une décision judiciaire.
Une question de droits et de responsabilités
Ikigai Impact explique l’installation de la chaîne par des considérations liées aux assurances et à la responsabilité civile.
Selon l’entreprise, le propriétaire d’un terrain privé doit pouvoir encadrer son utilisation et tenir compte des risques associés à la circulation de tiers. Les exigences précises de l’assureur n’ont toutefois pas été vérifiées indépendamment.
La question centrale demeure celle du droit de passage revendiqué par la cordonnerie.
Nikolaï Ray maintient par ailleurs que la construction de son immeuble ne nécessite ni l’acquisition ni la démolition du bâtiment voisin. Selon lui, le commerce pourrait poursuivre ses activités à son emplacement actuel.
Des négociations qui n’ont pas abouti
Les rapports entre les propriétaires ne se sont pas limités aux procédures judiciaires. Des discussions ont également eu lieu concernant une éventuelle transaction immobilière, sans permettre de parvenir à une entente.
Dans son communiqué du 8 octobre, Ikigai Impact affirme avoir proposé un prix supérieur à la valeur marchande de l’immeuble de la cordonnerie. Cette appréciation demeure celle du promoteur et n’a pas été confirmée par une évaluation indépendante. L’entreprise soutient aussi avoir envisagé différentes possibilités pour permettre au commerce de poursuivre ses activités, notamment son maintien sur place ou sa relocalisation à ses frais.
Ces propositions n’ont pas permis de régler le différend. Elles montrent toutefois que, selon la version présentée par Ikigai Impact, plusieurs solutions ont été envisagées au-delà de la seule question des droits de passage.
Pour Stéphane Bussière, bien plus qu’un simple immeuble
Derrière les procédures judiciaires et les discussions immobilières se trouve aussi une histoire familiale.
Pour Stéphane Bussière, la Cordonnerie Tremblay représente bien davantage qu’une propriété commerciale. L’immeuble appartient à sa famille depuis plus de 50 ans. Il incarne plusieurs décennies de travail, de relations avec la clientèle et d’enracinement dans le quartier.
Un tel attachement ne se mesure pas uniquement en dollars. La perspective de vendre un immeuble familial ou de modifier des habitudes établies depuis des décennies peut difficilement être envisagée comme une simple décision commerciale.
L’accès à l’arrière du bâtiment représente également une préoccupation concrète. Pour un établissement qui utilise les mêmes installations depuis longtemps, la modification des conditions de livraison, de stationnement ou de circulation peut compliquer le fonctionnement quotidien.
Même si les droits de passage demeurent contestés, les préoccupations des propriétaires de la cordonnerie sont bien réelles.
Nikolaï Ray entre l’arbre et l’écorce
La situation de Nikolaï Ray présente elle aussi des difficultés.
Le promoteur souhaite réaliser un investissement immobilier important sur un terrain appartenant à sa société, tout en composant avec les inquiétudes d’un commerçant profondément attaché à son établissement.
Ikigai Impact affirme avoir proposé plusieurs solutions pour tenter de trouver un terrain d’entente. Outre une offre d’achat que l’entreprise estime supérieure à la valeur marchande, Nikolaï Ray soutient avoir envisagé le maintien de la cordonnerie sur place ou sa relocalisation à ses frais. Les discussions n’ont pas abouti. Mais si le promoteur considère ses propositions raisonnables, Stéphane Bussière demeure libre de les juger insuffisantes au regard de ses propres besoins et de son attachement à l’immeuble.
Nikolaï Ray se retrouve ainsi devant une équation délicate : chercher à répondre aux préoccupations de son voisin, tout en poursuivant un projet de 88 logements qui, selon lui, ne nécessite pas l’acquisition de la cordonnerie.
Jusqu’où un propriétaire peut-il aller pour trouver un compromis lorsque les attentes demeurent éloignées?
Le promoteur peut envisager différentes solutions, sans avoir la garantie qu’elles conviendront à son voisin. De son côté, Stéphane Bussière souhaite préserver les conditions nécessaires au fonctionnement de son commerce.
Pour l’instant, aucune entente ne permet de régler la question de l’accès au terrain. Nikolaï Ray affirme néanmoins demeurer ouvert au dialogue.
La Cour supérieure appelée à examiner les droits revendiqués
Le litige oppose Cordonnerie Tremblay inc. à 340 rue King Ouest inc. devant la Cour supérieure du Québec, dans le dossier 450-17-009824-260.
Dans sa demande du 2 octobre 2026, la société défenderesse réclame notamment que le recours de la cordonnerie soit déclaré irrecevable et rejeté. Elle invoque plusieurs arguments, dont la prescription, et conteste l’existence du droit de passage revendiqué.
En droit québécois, l’utilisation prolongée d’un passage ne suffit pas, à elle seule, à créer une servitude. Les titres de propriété et les autres éléments de preuve devront être examinés pour déterminer les droits respectifs des parties.
La procédure déposée par la société liée au promoteur présente toutefois la position de la défense. Elle ne constitue pas un jugement et ne permet pas de présumer de l’issue du litige.
Un dossier dont l’issue reste ouverte
Les préoccupations de la Cordonnerie Tremblay concernent le fonctionnement d’un commerce familial établi depuis plus d’un demi-siècle. Nikolaï Ray, pour sa part, affirme avoir exploré différentes solutions et soutient que son projet peut être réalisé sans compromettre l’existence de l’établissement voisin.
Le différend sur les droits de passage pourrait par ailleurs remonter à plusieurs années, indépendamment de la construction envisagée.
La Cour supérieure devra examiner les droits revendiqués, tandis que le projet résidentiel poursuivra son cheminement municipal.
Pour Stéphane Bussière comme pour Nikolaï Ray, les enjeux sont bien réels. Reste à voir si une issue pourra être trouvée qui permette à chacun de poursuivre ses projets.
Sources:
- Ikigai Impact, communiqué de presse du 8 octobre 2026, Ancien Charlie : Ikigai Impact mise sur 88 logements pour un centre-ville vivant, accessible et beau.
- Cour supérieure du Québec, dossier 450-17-009824-260, demande en irrecevabilité et en rejet du 2 octobre 2026, présentée par 340 rue King Ouest inc.
- La Tribune, Simon Roberge, 8 octobre 2026, La Cordonnerie Tremblay poursuit une des sociétés du promoteur Nikolaï Ray.
- À propos
- Dernières publications
Tim Gaudreau porte un regard attentif sur les enjeux humains, sociaux et culturels qui façonnent l’Estrie et le Québec. Il consacre son travail à l’actualité avec une vision claire : offrir à la population un média juste, rassembleur et ancré dans la réalité des gens.
